Vasco: Potencial Construtivo São Januário e Reforma do Estádio

A modernização de um complexo esportivo de relevância histórica como São Januário não é tarefa trivial, e o Club de Regatas Vasco da Gama avança em uma estratégia engenhosa para viabilizar a tão almejada reforma de seu estádio. O cerne dessa iniciativa reside no aproveitamento de um mecanismo urbanístico fundamental: o potencial construtivo. Compreender este conceito é crucial para desvendar a ambição do clube em transformar sua casa.

O Essencial Mecanismo do Potencial Construtivo

Em sua essência, o potencial construtivo é o volume máximo de edificação permitido em um determinado terreno, sempre em conformidade com as diretrizes do plano diretor municipal. Cada área urbana possui regulamentos específicos que ditam as possibilidades de construção, garantindo um desenvolvimento ordenado da cidade. O terreno que abriga o Estádio de São Januário, por exemplo, é notavelmente extenso e detém um considerável potencial de construção. Contudo, a estrutura de um estádio de futebol, por sua natureza, não exige a utilização plena de toda essa capacidade.

É neste ponto que se insere a Transferência do Direito de Construir (TDC), um instrumento jurídico e urbanístico de grande valia. Ele permite que o proprietário de um imóvel utilize o potencial construtivo não empregado em seu próprio lote em outra área, ou até mesmo o negocie com terceiros ou o ceda ao poder público. Conforme estabelecido pela legislação municipal do Rio de Janeiro, a TDC é um facilitador para o desenvolvimento urbano e a preservação do patrimônio.

A Transferência do Direito de Construir (TDC) é o instrumento urbanístico que confere ao proprietário de um lote a possibilidade de utilizar seu potencial construtivo em outro lote, vendê-lo a outro proprietário ou doá-lo ao poder público.

Para ilustrar, imagine uma situação em que um proprietário deseja edificar além do permitido em seu terreno original. A legislação prevê a aquisição de um potencial construtivo adicional, até um limite máximo estabelecido, permitindo a expansão desejada. No caso específico de São Januário, a dinâmica se inverte: o Vasco possui um terreno com uma capacidade de construção significativamente maior do que a atualmente utilizada. O excedente, essa "capacidade não consumida", torna-se um ativo valioso.

São Januário: Um Ativo Estratégico para a Reforma

A negociação em curso com a Prefeitura do Rio visa obter a autorização para que essa porção excedente do potencial construtivo de São Januário seja formalmente transferida para o Vasco . Uma vez detentor desse direito, o clube poderá comercializá-lo no mercado imobiliário. A expectativa é que a venda dessa "capacidade de edificação" constitua a principal fonte de recursos para o financiamento da ambiciosa reforma do estádio. Este movimento é percebido como uma jogada estratégica, transformando um ativo latente em capital para um investimento estrutural de longo prazo.

O Referendo Crucial dos Sócios: Aprovação da SPE

Em um passo decisivo rumo à concretização desse plano, o Vasco obteve a aprovação de seus sócios na Assembleia Geral Extraordinária (AGE) realizada nesta sexta-feira. A deliberação, que transcorreu com a participação online e presencial na Sede do Calabouço, no Centro do Rio, sacramentou a criação da Sociedade de Propósito Específico (SPE). Esta entidade será a responsável por gerir e receber os valores advindos da comercialização do potencial construtivo do complexo de São Januário.

A sessão, embora majoritariamente tranquila em seu processo de votação, não esteve isenta de momentos de contenda. A chegada do advogado Leonardo Rodrigues, representando o Grupo Fuzarca, trouxe à tona uma questão procedimental relevante. Ele apontou uma possível ambiguidade no edital de convocação, que incluía o Estatuto da SPE como anexo. A controvérsia residia na clareza do objeto da votação: os sócios estariam aprovando apenas a criação da SPE, ou também o conteúdo detalhado de seu estatuto?

A defesa da diretoria, expressa pelo presidente da AGE, Alan Belaciano, era a de que a inclusão do estatuto visava fornecer mais informações aos vascaínos para um voto embasado. No entanto, a oposição argumentou que essa inclusão poderia induzir a erro, diluindo a especificidade do voto. Diante da pressão e para sanar a dúvida, a diretoria optou por retirar o anexo e retificar o edital no decorrer da própria votação. Tal decisão, embora visasse garantir a lisura do processo, gerou ponderáveis críticas quanto à condução da assembleia e à preparação prévia do ato convocatório. Apesar das ressalvas, o resultado final pavimentou o caminho para a próxima fase do projeto de modernização do histórico estádio cruzmaltino.