Reforma São Januário Vasco: SPE, Potencial Construtivo e Fundo Imobiliário

A tão esperada revitalização do estádio de São Januário, palco histórico das glórias vascaínas, avança em suas intricadas etapas financeiras e estruturais. O Club de Regatas Vasco da Gama tem se movimentado nos bastidores para solidificar as bases que permitirão a execução das obras, buscando mecanismos que garantam não apenas o financiamento necessário, mas também a transparência e a gestão dos recursos. A complexidade do projeto exige a articulação de diversas frentes, desde a regulamentação legal até a captação de fundos e a gestão do fluxo financeiro.

Representantes do clube, incluindo o segundo vice-presidente geral, Renato Brito, e o vice-presidente de finanças, Silvio Almeida, estiveram recentemente reunidos com o Banco Genial. Este encontro marcou o início formal da exploração de uma ferramenta financeira potencialmente crucial: a estruturação de um fundo imobiliário (FII). O propósito primordial dessa iniciativa reside na busca por receitas complementares e na otimização do fluxo de caixa, elementos essenciais para a viabilização e o sucesso da reforma, além de potencializar a governança associada ao empreendimento.

A Essência da Estrutura: A Sociedade de Propósito Específico (SPE)

Um pilar fundamental para a operacionalização da reforma é a criação de uma Sociedade de Propósito Específico (SPE). Esta entidade, integralmente controlada pelo próprio Vasco , terá a incumbência de gerir todo o ciclo financeiro e operacional associado ao potencial construtivo do estádio. Sua função abrange a emissão dos certificados, a condução dos processos de venda, o recebimento dos valores arrecadados e a aplicação direta desses recursos na execução das obras.

A SPE atuará como o braço executivo do clube para este projeto específico, mantendo a interlocução necessária com a Prefeitura do Rio de Janeiro. A constituição dessa sociedade não é apenas uma escolha estratégica, mas uma imposição legal, conforme estabelecido pela Lei Complementar nº 272, promulgada em 3 de julho de 2024, que regulamenta o processo de reforma de São Januário.

Após a aprovação de sua criação pelo Conselho Deliberativo do clube, o próximo passo decisivo para a SPE é a ratificação por parte dos sócios estatutários. A expectativa atual aponta para a convocação de uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) para deliberar sobre o tema, com projeção de realização entre os dias 15 e 25 de maio.

Financiamento e Fluxo de Recursos: O Potencial Construtivo

A principal fonte de recursos para a reforma está atrelada à venda do potencial construtivo de São Januário. O clube dispõe de uma área total de 280 mil m² passíveis de comercialização. Desse montante, 50 mil m² já tiveram seus contratos assinados, e negociações para uma parcela adicional significativa estão em fase avançada, com troca de minutas em curso.

Os valores provenientes destas vendas serão depositados em uma "conta garantia", cuja gestão inicial será de responsabilidade do Banco Genial. Contudo, o acesso do Vasco a esses recursos não será imediato ou integral. Em um primeiro momento, apenas 20% do total arrecadado estará disponível para o clube.

O restante do montante será liberado gradualmente pela Prefeitura, condicionado ao avanço físico das obras. A fiscalização do progresso será realizada pela Companhia Carioca de Parcerias e Investimentos (CCPar) e pelo Conselho Consultivo da Prefeitura. À medida que as etapas da reforma forem concluídas e atestadas, novos gatilhos de liberação de 20% do valor serão acionados, até que a totalidade dos fundos do potencial construtivo seja repassada ao clube.

Desafios e Cronograma da Obra

Este mecanismo de liberação gradual, embora busque garantir a correta aplicação dos recursos, apresenta desafios inerentes ao fluxo de caixa. Os pagamentos efetuados pelas incorporadoras pela aquisição do potencial construtivo são, via de regra, parcelados, refletindo o longo horizonte de tempo até que essas empresas obtenham retorno sobre seus investimentos imobiliários. Essa dinâmica cria a necessidade de fontes de receita complementares ou mecanismos de antecipação para cobrir os custos iniciais e garantir a continuidade do projeto sem interrupções.

Ademais, existe um prazo limite de dez anos para a conclusão integral das obras. Caso este período seja excedido sem a finalização do projeto, o próprio capital alocado na conta garantia, utilizado como lastro da operação, poderá ser restituído em seu valor integral à Prefeitura, conforme previsto nos termos do acordo.

O cronograma inicial projetado para o início das intervenções no estádio, conforme divulgado anteriormente, previa o começo das obras para janeiro deste ano. Entretanto, esta data não se concretizou. O principal motivo para o atraso reside na pendência da conclusão do processo de venda do potencial construtivo e, crucialmente, na formalização e operacionalização da SPE.

Uma Ferramenta Adicional: A Estruturação do Fundo Imobiliário (FII)

É neste contexto de busca por maior robustez financeira e governança que se insere a estruturação do fundo imobiliário. A fiscalização por parte da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), inerente aos FIIs, é vista como um fator que pode conferir maior credibilidade e transparência ao projeto de reforma, atraindo potenciais investidores.

Paralelamente à busca por mecanismos de financiamento institucional, há também a exploração da possibilidade de emissão de cotas do fundo para subscrição pública. Essa alternativa permitiria ao torcedor vascaíno participar diretamente do investimento na reforma de seu estádio, configurando uma nova via de captação de recursos e um forte vínculo com a base de apoio do clube. A diretoria, ciente das complexidades legais e regulatórias envolvidas, mantém diálogo constante com consultores jurídicos para avaliar a viabilidade dessa modalidade de investimento, vinculando-a à estrutura do fundo imobiliário que está sendo delineada.

Atualmente, a reforma de São Januário ainda não possui uma data definida para sair do papel. O início efetivo das obras permanece condicionado à finalização da Sociedade de Propósito Específico e à subsequente liberação dos recursos provenientes das vendas do potencial construtivo. A aprovação da SPE pelos sócios estatutários é, portanto, o próximo marco crítico a ser alcançado para que os planos de modernização do estádio possam finalmente avançar para a fase de execução.